{"id":1683,"date":"2021-04-21T00:00:00","date_gmt":"2021-04-20T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione\/"},"modified":"2022-06-22T15:02:18","modified_gmt":"2022-06-22T13:02:18","slug":"la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione\/","title":{"rendered":"La valutazione degli alberghi in fase di cessione"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_81 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Tabella dei contenuti<\/p>\n<label for=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69d08eed71a37\" class=\"ez-toc-cssicon-toggle-label\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #263a95;color:#263a95\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #263a95;color:#263a95\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/label><input type=\"checkbox\"  id=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69d08eed71a37\" checked aria-label=\"Toggle\" \/><nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><ul class='ez-toc-list-level-4' ><li class='ez-toc-heading-level-4'><ul class='ez-toc-list-level-4' ><li class='ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione\/#Approccio_alla_capitalizzazione_del_reddito\" >Approccio alla capitalizzazione del reddito<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione\/#Approccio_di_confronto_delle_vendite\" >Approccio di confronto delle vendite<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione\/#Approccio_ai_costi\" >Approccio ai costi<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione\/#Esempio_di_valutazione_utilizzando_lapproccio_della_capitalizzazione_del_reddito\" >Esempio di valutazione utilizzando l&#8217;approccio della capitalizzazione del reddito<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/la-valutazione-degli-alberghi-in-fase-di-cessione\/#Conclusione\" >Conclusione<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<p><em>La <strong>cessione di una struttura alberghiera<\/strong> presenta alcune peculiarit\u00e0 che la rendono un&#8217;operazione piuttosto complessa. Questa complessit\u00e0 si riflette, quindi, sulla gestione di tutte le fasi previste per riuscire a portare a termine il contratto di cessione. <\/em><\/p>\n<p>Ogni parte della trattativa \u00e8 interessata a veder soddisfatte le sue esigenze e questo comporta un notevole sforzo per riuscire a risolvere velocemente ogni indecisione. Il principale aspetto da tenere sotto controllo \u00e8 certamente il processo di valutazione vero e proprio, quello in cui viene precisamente indicato <strong>quale sia il valore reale dell&#8217;albergo<\/strong>. Questo valore sar\u00e0, in ultima analisi, il prezzo che il cessionario dovr\u00e0 pagare per diventare il nuovo titolare dell&#8217;albergo. I metodi da utilizzare per questa operazione sono differenti e sono basati su concetti assai variabili.<\/p>\n<blockquote><p>Prima di iniziare l&#8217;operazione, per\u00f2, \u00e8 necessario dotarsi di tutta la documentazione di base che serve per affrontare la valutazione.<strong> In particolare \u00e8 essenziale avere a disposizione la planimetria catastale dell&#8217;albergo ed anche la documentazione relativa a tutti gli impianti interni alla struttura. <\/strong>Ovviamente, poi, devono essere prese in considerazione alcune grandezze di base per questo tipo di processo.<\/p><\/blockquote>\n<p>Ad esempio bisogna poter disporre degli ultimi <a href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/bilanci-la-guida-definitiva-ai-3-bilanci-chiave\/\">bilanci<\/a> gestionali dell&#8217;albergo, con riferimento ad un arco temporale di minimo 3 anni ed \u00e8 molto utile anche poter avere sotto controllo una tabella con i costi immobiliari sostenuti. Una volta in possesso di tutti i documenti necessari, si potr\u00e0 iniziare con la valutazione vera e propria della struttura. Oggi sono molto utilizzati\u00a0alcuni criteri molto pratici e che forniscono precisi risultati economici.<strong> Il <a href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/la-valutazione-di-un-albergo-con-il-metodo-di-mercato\/\">metodo di mercato <\/a><\/strong>\u00e8 quello che meglio si adatta alle condizioni congiunturali dell&#8217;economia del luogo in cui \u00e8 situata la struttura. In particolare esso compara il valore dell&#8217;albergo ai reali prezzi riscontrabili sul mercato. Questo fornisce un&#8217;indicazione che \u00e8 particolarmente soggetta alle fluttuazioni del mercato, tuttavia per il medesimo motivo \u00e8 molto accurata e proporzionale al periodo nel quale si effettua la valutazione.<\/p>\n<p><strong>Il metodo che si basa sul costo di costruzione<\/strong>, invece, si basa sulla valutazione dell&#8217;immobile nel caso in cui si dovesse procedere alla ricostruzione dello stesso. In parole povere si deve cercare di considerare tutti i costi che si sopporterebbero al momento attuale per ottenere da zero una struttura identica a quella ceduta.<\/p>\n<p>Questo criterio presenta delle particolarit\u00e0 specifiche nel processo di valutazione, in quanto risulta abbastanza difficile valutare attentamente tutti i costi. Inoltre \u00e8 evidente che il costo che si \u00e8 sostenuto al momento della vera realizzazione dell&#8217;immobile \u00e8 sicuramente differente da quello derivante dalla stima effettuata con i prezzi medi aggiornati. Se si utilizza il <a href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/metodi-di-valutazione-aziendale-il-reddito\/\"><strong>metodo reddituale<\/strong><\/a>, invece, si cerca di stabilire un livello di prezzo dell&#8217;albergo che sia riconducibile al livello di redditivit\u00e0 che lo stesso riesce a raggiungere.<\/p>\n<p><em><strong>Questo permette all&#8217;acquirente di poter pagare un prezzo che sia realmente paragonabile alle entrate che presumibilmente riuscir\u00e0 ad ottenere in futuro.<\/strong> In sostanza questo si presenza come un metodo molto corretto da un punto di vista dell&#8217;investimento effettuato dal cessionario. Il <a href=\"https:\/\/www.consultingitaliagroup.com\/blog\/articolo\/metodo-finanziario-nella-valutazione-aziendale\/\"><strong>metodo finanziario<\/strong><\/a>, infine, permette di effettuare una stima del valore della struttura attualizzando i flussi di cassa futuri. Il principale limite di questo metodo \u00e8 la difficolt\u00e0 dello stabilire un tasso di attualizzazione che sia il pi\u00f9 realistico possibile.<\/em><\/p>\n<p>In questo articolo forniremo una panoramica degli approcci di valutazione degli albergo. I professionisti utilizzano tre approcci per ricavare il valore di mercato di una \u00a0una propriet\u00e0:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Approccio alla capitalizzazione del reddito<\/strong><\/li>\n<li><strong>Approccio di confronto delle vendite (comparativo)<\/strong><\/li>\n<li><strong>Approccio ai costi<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Sebbene tutti e tre gli approcci di valutazione siano generalmente presi in considerazione, i punti di forza intrinseci di ciascun approccio e la natura dell&#8217;albergo in questione devono essere valutati per determinare quale approccio fornir\u00e0 stime di valore sostenibili.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Approccio_alla_capitalizzazione_del_reddito\"><\/span>Approccio alla capitalizzazione del reddito<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>L&#8217;approccio alla capitalizzazione del reddito si basa sul principio che il valore di una propriet\u00e0 \u00e8 indicato dal suo rendimento netto, o da ci\u00f2 che \u00e8 noto come &#8220;valore attuale dei benefici futuri&#8221;. I benefici futuri delle propriet\u00e0 che producono reddito, come gli alberghi, sono il reddito netto, stimato da una previsione di entrate e spese, insieme ai proventi previsti da una vendita futura. Questi benefici possono essere convertiti in un&#8217;indicazione del valore di mercato attraverso un processo di capitalizzazione e un&#8217;analisi dei flussi di cassa attualizzati.<\/p>\n<p>Riteniamo che un flusso di cassa attualizzato con leva a dieci anni sia il metodo di valutazione pi\u00f9 accurato, a condizione che vi sia trasparenza per il professionista per dimostrare la fonte di tutte le ipotesi di mercato e i parametri di investimento. Una volta che il professionista ha previsto tutte le entrate e le spese future per la propriet\u00e0, \u00e8 possibile stimare i guadagni futuri dell&#8217;albergo. Il professionista assume quindi un tasso di capitalizzazione ottimale, che riflette il rischio di possedere un albergo in quel periodo. Assumiamo inoltre la vendita del bene alla fine del periodo di dieci anni. Quindi attualizziamo gli utili previsti e la vendita procede al valore attuale in base ai parametri di investimento e ai requisiti di rendimento dei partecipanti al capitale e al debito.<\/p>\n<p>Questo approccio \u00e8 generalmente considerato il metodo di valutazione preferito per le propriet\u00e0 produttive di reddito, perch\u00e9 riflette pi\u00f9 da vicino il pensiero di investimento di acquirenti consapevoli.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Approccio_di_confronto_delle_vendite\"><\/span>Approccio di confronto delle vendite<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>L&#8217;approccio del confronto delle vendite si basa sul presupposto che un acquirente informato non pagher\u00e0 per una propriet\u00e0 pi\u00f9 del costo di acquisto di una propriet\u00e0 esistente con utilit\u00e0 simile.\u00a0Per ottenere un valore sopportabile, i proventi della vendita della propriet\u00e0 simile dovrebbero essere adeguati per riflettere le differenze tra i due beni.\u00a0Sebbene gli investitori alberghieri siano interessati alle informazioni contenute nell&#8217;approccio di confronto delle vendite, di solito non utilizzano questo approccio per raggiungere le loro decisioni di acquisto finali.\u00a0Fattori come la mancanza di dati di vendita recenti e i numerosi aggiustamenti che sono necessari spesso rendono discutibili i risultati di questa tecnica.<\/p>\n<p>L&#8217;approccio di confronto delle vendite \u00e8 particolarmente utile per fornire una gamma di valori indicati dalle vendite precedenti e per stabilire un indicatore della dinamica dei prezzi;\u00a0tuttavia, l&#8217;affidamento a questo metodo al di l\u00e0 della definizione di parametri generali \u00e8 raramente giustificato dalla qualit\u00e0 dei dati sulle vendite.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Approccio_ai_costi\"><\/span>Approccio ai costi<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>L&#8217;approccio basato sul costo si basa sul presupposto che un acquirente informato non pagher\u00e0 per una propriet\u00e0 pi\u00f9 del costo di costruzione di una propriet\u00e0 nuova di zecca con utilit\u00e0 simile.\u00a0Il valore si ottiene calcolando il costo corrente di sostituzione e sottraendo eventuali fattori di ammortamento, quali deterioramento fisico, obsolescenza funzionale ed economica.\u00a0L&#8217;importo ammortizzato dovrebbe quindi essere aggiunto al valore del terreno, come se fosse sfitto e disponibile per raggiungere un valore totale stimato.\u00a0L&#8217;approccio basato sul costo pu\u00f2 fornire una stima affidabile del valore nel caso di nuove propriet\u00e0, ma quando gli edifici e altri miglioramenti invecchiano e iniziano a deteriorarsi, la conseguente perdita di valore diventa sempre pi\u00f9 difficile da quantificare con precisione.\u00a0Questo metodo \u00e8 tuttavia utile per determinare il costo per entrare nel mercato o per valutare le propriet\u00e0 pi\u00f9 recenti.<\/p>\n<p>Troviamo che gli acquirenti di alberghi pi\u00f9 informati basano le loro decisioni di acquisto su fattori economici come il reddito netto previsto e il ritorno sull&#8217;investimento. Poich\u00e9 l&#8217;approccio basato sul costo non riflette queste considerazioni relative al reddito e richiede una serie di stime di ammortamento altamente soggettive, a questo approccio viene attribuito un peso minimo nel processo di valutazione dell&#8217;albergo.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Esempio_di_valutazione_utilizzando_lapproccio_della_capitalizzazione_del_reddito\"><\/span>Esempio di valutazione utilizzando l&#8217;approccio della capitalizzazione del reddito<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Come accennato in precedenza in questo articolo, l&#8217;approccio della capitalizzazione del reddito \u00e8 generalmente il metodo di valutazione preferito per le propriet\u00e0 che producono reddito.\u00a0Diamo uno sguardo al seguente esempio di come derivare il valore di un&#8217;attivit\u00e0 utilizzando l&#8217;approccio della capitalizzazione del reddito.\u00a0La tabella 1 di seguito rappresenta il flusso di reddito di un asset.<\/p>\n<p><strong>Tabella 1. Flusso di reddito previsto<\/strong><\/p>\n\n<table id=\"tablepress-24\" class=\"tablepress tablepress-id-24\">\n<tbody class=\"row-striping row-hover\">\n<tr class=\"row-1\">\n\t<td class=\"column-1\">Anno<\/td><td class=\"column-2\">Reddito netto (\u20ac)<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-2\">\n\t<td class=\"column-1\">1<\/td><td class=\"column-2\">100.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3\">\n\t<td class=\"column-1\">2<\/td><td class=\"column-2\">200.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4\">\n\t<td class=\"column-1\">3<\/td><td class=\"column-2\">300.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-5\">\n\t<td class=\"column-1\">4<\/td><td class=\"column-2\">400.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-6\">\n\t<td class=\"column-1\">5<\/td><td class=\"column-2\">500.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-7\">\n\t<td class=\"column-1\">6<\/td><td class=\"column-2\">600.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-8\">\n\t<td class=\"column-1\">7<\/td><td class=\"column-2\">700.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-9\">\n\t<td class=\"column-1\">8<\/td><td class=\"column-2\">800.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-10\">\n\t<td class=\"column-1\">9<\/td><td class=\"column-2\">900.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-11\">\n\t<td class=\"column-1\">10<\/td><td class=\"column-2\">1.000.000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<p>Inoltre, al fine di derivare il valore di un&#8217;attivit\u00e0 utilizzando l&#8217;approccio della capitalizzazione del reddito, sar\u00e0 necessario calcolare il valore attuale dei flussi di reddito futuri insieme ai proventi della vendita dell&#8217;attivit\u00e0.\u00a0La tabella 2 di seguito rappresenta i parametri di valutazione utilizzati in questo esempio.<\/p>\n\n<table id=\"tablepress-25\" class=\"tablepress tablepress-id-25\">\n<tbody class=\"row-striping row-hover\">\n<tr class=\"row-1\">\n\t<td class=\"column-1\">Valore prestito<\/td><td class=\"column-2\">70%<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-2\">\n\t<td class=\"column-1\">Ammortamento<\/td><td class=\"column-2\">10 anni<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3\">\n\t<td class=\"column-1\">Termine<\/td><td class=\"column-2\">10 anni<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4\">\n\t<td class=\"column-1\">Tasso d'interesse<\/td><td class=\"column-2\">12%<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-5\">\n\t<td class=\"column-1\">Tasso di capitalizzazione<\/td><td class=\"column-2\">10%<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-6\">\n\t<td class=\"column-1\">Tasso di transizione<\/td><td class=\"column-2\">1%<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-7\">\n\t<td class=\"column-1\">Quote o tasso rendimento azionario<\/td><td class=\"column-2\">20%<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-8\">\n\t<td class=\"column-1\">Mutuo <\/td><td class=\"column-2\">0.173050<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<p>Poich\u00e9 sappiamo che sar\u00e0 richiesto un debito per acquistare questo bene, possiamo dedurre che il valore di questo bene sar\u00e0 la somma delle componenti del debito e del patrimonio netto:<\/p>\n<p><strong><em>Valore totale dell&#8217;attivo (V) = Valore dell&#8217;equit\u00e0 (E) + Valore del debito (D)<\/em><\/strong><\/p>\n<p>E = (1-M) V<em>\u00a0dove\u00a0<strong>M = Rapporto prestito \/ valore<\/strong><\/em><\/p>\n<p>Se siamo in grado di calcolare il valore del capitale per l&#8217;attivit\u00e0, saremo in grado di calcolare il valore totale dell&#8217;asset.\u00a0Sappiamo che il valore del capitale \u00e8 la somma dei valori attuali dei redditi netti annuali al patrimonio netto e del valore attuale del flusso di cassa dalla vendita dell&#8217;attivit\u00e0.<\/p>\n<p><strong><em>(1-M) V = \u2211 (De x 1 \/ Sn) + ((NI11 \/ Rr) &#8211; [b (NI11 \/ Rr)]) x1 \/ S10<br \/>\n<\/em><\/strong><em>Dove\u00a0<strong>De = NI &#8211; (fx M x V)<\/strong><\/em><\/p>\n<p><strong>Tabella 2. Parametri di valutazione<\/strong><\/p>\n\n<table id=\"tablepress-26\" class=\"tablepress tablepress-id-26\">\n<tbody class=\"row-striping row-hover\">\n<tr class=\"row-1\">\n\t<td class=\"column-1\">NI = reddito netto disponibile per il servizio del debito<\/td><td class=\"column-2\">De = liquidit\u00e0 annua disponibile per il patrimonio netto<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-2\">\n\t<td class=\"column-1\">V = valore<\/td><td class=\"column-2\">b = Costi di transazione<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3\">\n\t<td class=\"column-1\">M = rapporto prestito \/ valore<\/td><td class=\"column-2\">n = Numero di anni nel periodo di proiezione<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4\">\n\t<td class=\"column-1\">f = Costante ipotecaria<\/td><td class=\"column-2\">Rr = Tasso di capitalizzazione del terminale<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<p>Tabella 3 di seguito rappresenta tutti i calcoli necessari per soddisfare l&#8217;equazione di cui sopra.<\/p>\n<p><strong>Tabella 3.\u00a0 Calcolo valutazione<\/strong><\/p>\n\n<table id=\"tablepress-27\" class=\"tablepress tablepress-id-27\">\n<thead>\n<tr class=\"row-1\">\n\t<th class=\"column-1\">Anno<\/th><th class=\"column-2\">Reddito netto (\u20ac)<\/th><th class=\"column-3\">Rendimento azionario 20% del fattore di sconto<\/th><th class=\"column-4\">Flusso di cassa attualizzato<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody class=\"row-striping row-hover\">\n<tr class=\"row-2\">\n\t<td class=\"column-1\">1<\/td><td class=\"column-2\">100.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.833333<\/td><td class=\"column-4\">83 333<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3\">\n\t<td class=\"column-1\">2<\/td><td class=\"column-2\">200.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.694444<\/td><td class=\"column-4\">138 889 <\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4\">\n\t<td class=\"column-1\">3<\/td><td class=\"column-2\">300.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.578704<\/td><td class=\"column-4\">173 611 <\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-5\">\n\t<td class=\"column-1\">4<\/td><td class=\"column-2\">400.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.482253<\/td><td class=\"column-4\">192 901<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-6\">\n\t<td class=\"column-1\">5<\/td><td class=\"column-2\">500.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.401878<\/td><td class=\"column-4\">200 939<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-7\">\n\t<td class=\"column-1\">6<\/td><td class=\"column-2\">600.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.334898<\/td><td class=\"column-4\">200 939<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-8\">\n\t<td class=\"column-1\">7<\/td><td class=\"column-2\">700.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.279082<\/td><td class=\"column-4\">195 357<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-9\">\n\t<td class=\"column-1\">8<\/td><td class=\"column-2\">800.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.232568<\/td><td class=\"column-4\">186 054<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-10\">\n\t<td class=\"column-1\">9<\/td><td class=\"column-2\">900.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.193807<\/td><td class=\"column-4\">174 426<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-11\">\n\t<td class=\"column-1\">10<\/td><td class=\"column-2\">1.000.000 X<\/td><td class=\"column-3\">0.161506<\/td><td class=\"column-4\">161 506<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<p>Avendo tutti i dati di cui sopra possiamo riscrivere l&#8217;equazione e semplificarla per ottenere quanto segue:<\/p>\n<p><strong>(1-M) V = 1707955-0,507854 V + 1758796<\/strong><\/p>\n<p><strong>0,807854 V = 3466751<\/strong><\/p>\n<p><strong>V = 4 291 309<\/strong><\/p>\n<p>Abbiamo appena mostrato il valore del bene con i flussi di reddito previsti dalla Tabella 1 e i parametri di valutazione dalla Tabella 2.<\/p>\n<p>\u00c8 importante ricordare che l&#8217;esempio precedente utilizza numeri ipotetici e uno scenario di valutazione molto semplificato; tuttavia, la formula e la metodologia dell&#8217;approccio della capitalizzazione del reddito si applicheranno a qualsiasi attivit\u00e0 effettiva. La sfida principale dietro una valutazione qualificata \u00e8 ricavare tutti i dati necessari richiesti per la valutazione delle risorse dell&#8217;albergo e dovrebbero essere affidati a consulenti e professionisti dell&#8217;ospitalit\u00e0.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conclusione\"><\/span><strong>Conclusione<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>I metodi di valutazione di cui sopra sono globalmente riconosciuti come i principali approcci alla valutazione delle attivit\u00e0 alberghiere.\u00a0Anche se il pi\u00f9 rilevante di questi \u00e8 l&#8217;approccio della capitalizzazione del reddito, un professionista considerer\u00e0 tutti e tre i metodi.\u00a0L&#8217;approccio basato sul costo a volte indica il &#8220;costo di ingresso&#8221; in un particolare mercato, mentre l&#8217;approccio del confronto delle vendite normalmente fornirebbe un intervallo di valori per camera.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Scopri come si esegue una corretta valutazione degli alberghi in fase di cessione. Vendere un albergo richiede una certa preparazione su pi\u00f9 fronti. 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