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Si pu\u00f2 affermare con certezza che l’impresa ricettiva alberghiera sia uno dei settori pi\u00f9 colpiti in Italia; tuttavia, sembra che l\u2019opinione generale sia che gli hotel torneranno ai livelli di prestazione del 2019 entro 24 mesi. Siamo qui per parlare di ci\u00f2 che dicono i proprietari di hotel privati, gli investitori e di quali cambiamenti ci aspettiamo nel mercato delle transazioni alberghiere in futuro. Questo articolo si basa su centinai di discussioni con proprietari di hotel privati e investitori in Italia dall’inizio della pandemia. Il suo scopo \u00e8 fornire informazioni su come il mercato viene percepito dai proprietari \/ investitori e su come si sta spostando in relazione all’acquisto e alla vendita di hotel.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
Condividiamo il sentimento generale che riceviamo dal mercato nel tentativo di aiutare i proprietari di hotel e gli investitori a prendere decisioni pi\u00f9 informate con i loro investimenti in hotel. Questo \u00e8 solo un pezzo del puzzle molto importante.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
Stiamo assistendo a due segmenti di investitori alberghieri: acquirenti opportunisti e acquirenti con valore equo di mercato. Gli acquirenti con valore equo di mercato stanno basando i prezzi sui dati finanziari del 2019 applicando uno sconto tra il 5-15%. La maggior parte di questo tipo di acquirente stava gi\u00e0 cercando hotel prima di COVID-19 e sono ancora disposti a pagare prezzi equi per propriet\u00e0 ben posizionate.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
La maggior parte degli acquirenti attivi in questo momento sono acquirenti opportunisti, ovvero cercano propriet\u00e0 in difficolt\u00e0 finanziarie per l\u2019acquisto con uno sconto. Questi acquirenti non hanno molta fortuna nel trovare propriet\u00e0 in difficolt\u00e0 perch\u00e9 siamo ancora in un periodo di tempo in cui i proprietari di hotel sono in grado di ottenere tolleranza o dilazione di pagamento per i loro mutui da tre a sei mesi. Allo scadere di questo periodo di tempo (3 \u00b0 trimestre e 4 \u00b0 trimestre 2021) e gli istituti di credito richiedono il pagamento completo del mutuo (indipendentemente dalle condizioni di mercato), assisteremo probabilmente alla prima ondata di opportunit\u00e0 di acquisto di hotel in difficolt\u00e0 finanziarie. Ci saranno proprietari che semplicemente non stanno producendo entrate sufficienti per effettuare quei pagamenti ipotecari.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
Stiamo assistendo a una domanda molto elevata da parte di acquirenti opportunisti che sono in attesa che gli immobili, ancora di propriet\u00e0 di banche, diventino disponibili per la vendita; tuttavia, con una domanda cos\u00ec ampia, creer\u00e0 uno sconto sul prezzo inferiore a quello previsto dagli investitori.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
Ad esempio, se 10 acquirenti facoltosi sono tutti alla ricerca dello stesso hotel di propriet\u00e0 di una banca, questi aumenteranno il prezzo attraverso una guerra di offerte, differenza se ci fossero solo due o tre acquirenti questi riceveranno uno sconto inferiore.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
L\u2019unica differenza che abbiamo ricontratto dal mercato in questo momento rispetto alla crisi finanziaria del 2008 \u00e8 che investitori e proprietari sono ottimisti sul fatto che gli hotel torneranno ai livelli di performance del 2019 entro 24 mesi, il che significherebbe molto meno rischio per gli acquirenti e quindi meno di uno sconto poi nel 2009-2010, quando gli investitori non erano ottimisti di un rimbalzo. Se il mercato non credeva che gli hotel si sarebbero ripresi nel prossimo futuro, allora ci sarebbero stati molti meno acquirenti pronti ad acquistare e avrebbero ottenuto sconti maggiori sul prezzo. Alla fine, anche se ci saranno hotel in difficolt\u00e0 disponibili per la vendita, gli sconti non saranno cos\u00ec alti come la crisi finanziaria del 2008.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
L’attuale andamento del mercato \u00e8 che non \u00e8 un buon momento per vendere a ribasso sia perch\u00e9 i prestiti per questi settore per lo pi\u00f9 non sono accessibili e perche adesso siamo al punto minimo storico per i ricavi degli hotel. In contrasto con questo punto, mentre i prestiti convenzionali per gli hotel non sono disponibili, i prestiti per le acquisizioni di hotel stanno diventando sempre pi\u00f9 disponibili con la ripresa dei ricavi degli hotel. L’accessibilit\u00e0 \u00e8 dovuta al fatto che i prestiti sono garantiti dal governo, quindi meno rischiosi per il prestatore.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
L’avvertenza per i prestiti che diventeranno disponibili sar\u00e0 che gli acquirenti \/ mutuatari che chiedono prestiti dovranno mettere pi\u00f9 capitale nel progetto e probabilmente avranno bisogno di un background esistente nella propriet\u00e0 alberghiera. I requisiti di prestito pi\u00f9 rigorosi ridurranno il pool di acquirenti e creeranno una compressione del valore come risultato del minor numero di acquirenti.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
Secondo diversi istituti di credito specializzati in hotel, sar\u00e0 molto difficile fornire finanziamenti agli acquirenti di hotel per la prima volta e sar\u00e0 fondamentale disporre di una maggiore iniezione di capitale con fondi di riserva per mitigare il rischio di insolvenza. Con tutto questo in mente, poich\u00e9 i prestiti saranno probabilmente il tipo di prestito pi\u00f9 accessibile (per gli hotel che soddisfano i parametri di prestito), sar\u00e0 una componente importante per il recupero delle transazioni. Senza opzioni di finanziamento, gli acquirenti non acquisteranno e quelli che lo farebbero richiederebbero grandi sconti, il che spingerebbe i valori verso il basso per tutti.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n
Non abbiamo certezza di come andranno i prossimi mesi per gli hotel, ma sembra esserci un livello relativamente alto di ottimismo sull’imminenza di una ripresa entro i prossimi 24 mesi. Questo ottimismo, insieme all’abbondanza della domanda degli acquirenti di hotel che gli cercano a un prezzo inferiore al loro reale valore di mercato creer\u00e0 meno sconti sui prezzi di quanto la maggior parte degli investitori si aspetta, il che limiter\u00e0 il calo delle valutazioni degli hotel finch\u00e9 le prestazioni degli hotel continueranno a migliorare. Man mano che i prestiti diventeranno sempre pi\u00f9 disponibili, ci sar\u00e0 probabilmente un mix di transazioni in difficolt\u00e0 finanziarie e normali transazioni di mercato che avranno luogo gi\u00e0 nel quarto trimestre del 2021.<\/p>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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