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La valutazione degli alberghi in fase di cessione

La valutazione degli alberghi in fase di cessione

La cessione di una struttura alberghiera presenta alcune peculiarità che la rendono un'operazione piuttosto complessa. Questa complessità si riflette, quindi, sulla gestione di tutte le fasi previste per riuscire a portare a termine il contratto di cessione.

Ogni parte della trattativa è interessata a veder soddisfatte le sue esigenze e questo comporta un notevole sforzo per riuscire a risolvere velocemente ogni indecisione. Il principale aspetto da tenere sotto controllo è certamente il processo di valutazione vero e proprio, quello in cui viene precisamente indicato quale sia il valore reale dell'albergo. Questo valore sarà, in ultima analisi, il prezzo che il cessionario dovrà pagare per diventare il nuovo titolare dell'albergo. I metodi da utilizzare per questa operazione sono differenti e sono basati su concetti assai variabili.

Prima di iniziare l'operazione, però, è necessario dotarsi di tutta la documentazione di base che serve per affrontare la valutazione. In particolare è essenziale avere a disposizione la planimetria catastale dell'albergo ed anche la documentazione relativa a tutti gli impianti interni alla struttura. Ovviamente, poi, devono essere prese in considerazione alcune grandezze di base per questo tipo di processo.

Ad esempio bisogna poter disporre degli ultimi bilanci gestionali dell'albergo, con riferimento ad un arco temporale di minimo 3 anni ed è molto utile anche poter avere sotto controllo una tabella con i costi immobiliari sostenuti. Una volta in possesso di tutti i documenti necessari, si potrà iniziare con la valutazione vera e propria della struttura. Oggi sono molto utilizzati alcuni criteri molto pratici e che forniscono precisi risultati economici. Il criterio di mercato è quello che meglio si adatta alle condizioni congiunturali dell'economia del luogo in cui è situata la struttura. In particolare esso compara il valore dell'albergo ai reali prezzi riscontrabili sul mercato. Questo fornisce un'indicazione che è particolarmente soggetta alle fluttuazioni del mercato, tuttavia per il medesimo motivo è molto accurata e proporzionale al periodo nel quale si effettua la valutazione.

Il criterio che si basa sul costo di costruzione, invece, si basa sulla valutazione dell'immobile nel caso in cui si dovesse procedere alla ricostruzione dello stesso. In parole povere si deve cercare di considerare tutti i costi che si sopporterebbero al momento attuale per ottenere da zero una struttura identica a quella ceduta.

Questo criterio presenta delle particolarità specifiche nel processo di valutazione, in quanto risulta abbastanza difficile valutare attentamente tutti i costi. Inoltre è evidente che il costo che si è sostenuto al momento della vera realizzazione dell'immobile è sicuramente differente da quello derivante dalla stima effettuata con i prezzi medi aggiornati. Se si utilizza il criterio reddituale, invece, si cerca di stabilire un livello di prezzo dell'albergo che sia riconducibile al livello di redditività che lo stesso riesce a raggiungere.

Questo permette all'acquirente di poter pagare un prezzo che sia realmente paragonabile alle entrate che presumibilmente riuscirà ad ottenere in futuro. In sostanza questo si presenza come un metodo molto corretto da un punto di vista dell'investimento effettuato dal cessionario. Il criterio finanziario, infine, permette di effettuare una stima del valore della struttura attualizzando i flussi di cassa futuri. Il principale limite di questo metodo è la difficoltà dello stabilire un tasso di attualizzazione che sia il più realistico possibile.