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La valutazione di un albergo con il metodo di mercato

 

Quando ci si appresta ad effettuare una valutazione alberghiera, sono molti i problemi che si incontrano. Prima di tutto è da notare una forte impreparazione di molti intermediari che lavorano in questo settore. Questa mancanza di esperienza, poi, si riflette nella non consapevolezza di quali sono le leve principali che modificano una valutazione realistica.

In sostanza il mercato è fortemente popolato da meccanismi che potrebbero essere definiti quantomeno impropri, se non del tutto improvvisati. Il primo problema che si incontra è proprio quello relativo alla scelta del metodo di valutazione da adottare. Risulta abbastanza evidente che cambiando metodo, almeno in parte, cambia anche il risultato che si ottiene.

Nonostante questa affermazione sia perfettamente valida, è da notare che in ogni situazione deve essere adottato un metodo che rispecchi in pieno il settore in cui l’azienda opera ed anche le caratteristiche dell’ambiente specifico in cui essa sorge. Molti esperti sono di comune opinione portati a pensare che il metodo di mercato sia quello che offra nel modo più preciso possibile il polso della situazione della struttura alberghiera.

Questo è vero soprattutto se si ragiona in un’ottica concorrenziale, in cui domanda ed offerta sono completamente libere di incontrarsi e stabilire quello che sia il prezzo di mercato. Assumendo che questo sia vero, per non divagare su constatazioni di tipo puramente microeconomico, possiamo allora stabilire che il prezzo più realistico possibile, al quale valutare un albergo che viene posto in vendita, sia quello a cui il mercato è in grado di assorbirlo.

Per esprimere questo concetto in maniera più semplice è possibile affermare che, il prezzo di una struttura alberghiera deve essere valutato considerando tutte le dinamiche ambientali che intercorrono nel suo consueto funzionamento. Il valore che scaturirà da questa valutazione, quindi, non sarà altro che il prezzo di vendita a cui è possibile far corrispondere la domanda del mercato. Chi sostiene fortemente l’utilizzo di questo metodo è sovente il primo oppositore all’utilizzo della valutazione tramite il metro quadrato.

In sostanza si avverte certamente la necessità di considerare anche l’ampiezza della struttura nello stabilire un prezzo totale, tuttavia si pensa che essa non debba assumere un’importanza troppo elevata. In effetti esistono fattori che incidono in maniera molto più evidente sulla valutazione, rispetto all’ampiezza delle camere o alla grandezza del ristorante. Si pensi, a titolo puramente esemplificativo, alla zona in cui l’albergo sorge, oppure alla sua capacità di offrire un servizio a 5 stelle piuttosto che a 3.

Pertanto stabilendo come linea guida quella della valutazione in primis del mercato, e successivamente della posizione assunta dalla struttura all’interno di esso, si giunge ad un prezzo di vendita che è il più possibile esente da modificazioni soggettive e rappresenta il più possibile il trend economico di quel settore.

In questo modo, inoltre, si ha anche la sicurezza che si stia effettuando una valutazione che non favorisca volutamente una delle due parti del contratto, ma che invece sia il più possibile neutrale ed oggettivamente riscontrabile. Per questo motivo sono molti gli esperti del settore che prediligono questo metodo per offrire ai propri clienti un valore che sia il più possibile vicino a quello reale del proprio albergo.

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