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La valutazione degli alberghi in fase di cessione

La cessione di una struttura alberghiera presenta alcune peculiarità che la rendono un’operazione piuttosto complessa. Questa complessità si riflette, quindi, sulla gestione di tutte le fasi previste per riuscire a portare a termine il contratto di cessione.

Ogni parte della trattativa è interessata a veder soddisfatte le sue esigenze e questo comporta un notevole sforzo per riuscire a risolvere velocemente ogni indecisione. Il principale aspetto da tenere sotto controllo è certamente il processo di valutazione vero e proprio, quello in cui viene precisamente indicato quale sia il valore reale dell’albergo. Questo valore sarà, in ultima analisi, il prezzo che il cessionario dovrà pagare per diventare il nuovo titolare dell’albergo. I metodi da utilizzare per questa operazione sono differenti e sono basati su concetti assai variabili.

Prima di iniziare l’operazione, però, è necessario dotarsi di tutta la documentazione di base che serve per affrontare la valutazione. In particolare è essenziale avere a disposizione la planimetria catastale dell’albergo ed anche la documentazione relativa a tutti gli impianti interni alla struttura. Ovviamente, poi, devono essere prese in considerazione alcune grandezze di base per questo tipo di processo.

Ad esempio bisogna poter disporre degli ultimi bilanci gestionali dell’albergo, con riferimento ad un arco temporale di minimo 3 anni ed è molto utile anche poter avere sotto controllo una tabella con i costi immobiliari sostenuti. Una volta in possesso di tutti i documenti necessari, si potrà iniziare con la valutazione vera e propria della struttura. Oggi sono molto utilizzati alcuni criteri molto pratici e che forniscono precisi risultati economici. Il metodo di mercato è quello che meglio si adatta alle condizioni congiunturali dell’economia del luogo in cui è situata la struttura. In particolare esso compara il valore dell’albergo ai reali prezzi riscontrabili sul mercato. Questo fornisce un’indicazione che è particolarmente soggetta alle fluttuazioni del mercato, tuttavia per il medesimo motivo è molto accurata e proporzionale al periodo nel quale si effettua la valutazione.

Il metodo che si basa sul costo di costruzione, invece, si basa sulla valutazione dell’immobile nel caso in cui si dovesse procedere alla ricostruzione dello stesso. In parole povere si deve cercare di considerare tutti i costi che si sopporterebbero al momento attuale per ottenere da zero una struttura identica a quella ceduta.

Questo criterio presenta delle particolarità specifiche nel processo di valutazione, in quanto risulta abbastanza difficile valutare attentamente tutti i costi. Inoltre è evidente che il costo che si è sostenuto al momento della vera realizzazione dell’immobile è sicuramente differente da quello derivante dalla stima effettuata con i prezzi medi aggiornati. Se si utilizza il metodo reddituale, invece, si cerca di stabilire un livello di prezzo dell’albergo che sia riconducibile al livello di redditività che lo stesso riesce a raggiungere.

Questo permette all’acquirente di poter pagare un prezzo che sia realmente paragonabile alle entrate che presumibilmente riuscirà ad ottenere in futuro. In sostanza questo si presenza come un metodo molto corretto da un punto di vista dell’investimento effettuato dal cessionario. Il metodo finanziario, infine, permette di effettuare una stima del valore della struttura attualizzando i flussi di cassa futuri. Il principale limite di questo metodo è la difficoltà dello stabilire un tasso di attualizzazione che sia il più realistico possibile.

In questo articolo forniremo una panoramica degli approcci di valutazione degli albergo. I professionisti utilizzano tre approcci per ricavare il valore di mercato di una  una proprietà:

  • Approccio alla capitalizzazione del reddito
  • Approccio di confronto delle vendite (comparativo)
  • Approccio ai costi

Sebbene tutti e tre gli approcci di valutazione siano generalmente presi in considerazione, i punti di forza intrinseci di ciascun approccio e la natura dell’albergo in questione devono essere valutati per determinare quale approccio fornirà stime di valore sostenibili.

Approccio alla capitalizzazione del reddito

L’approccio alla capitalizzazione del reddito si basa sul principio che il valore di una proprietà è indicato dal suo rendimento netto, o da ciò che è noto come “valore attuale dei benefici futuri”. I benefici futuri delle proprietà che producono reddito, come gli alberghi, sono il reddito netto, stimato da una previsione di entrate e spese, insieme ai proventi previsti da una vendita futura. Questi benefici possono essere convertiti in un’indicazione del valore di mercato attraverso un processo di capitalizzazione e un’analisi dei flussi di cassa attualizzati.

Riteniamo che un flusso di cassa attualizzato con leva a dieci anni sia il metodo di valutazione più accurato, a condizione che vi sia trasparenza per il professionista per dimostrare la fonte di tutte le ipotesi di mercato e i parametri di investimento. Una volta che il professionista ha previsto tutte le entrate e le spese future per la proprietà, è possibile stimare i guadagni futuri dell’albergo. Il professionista assume quindi un tasso di capitalizzazione ottimale, che riflette il rischio di possedere un albergo in quel periodo. Assumiamo inoltre la vendita del bene alla fine del periodo di dieci anni. Quindi attualizziamo gli utili previsti e la vendita procede al valore attuale in base ai parametri di investimento e ai requisiti di rendimento dei partecipanti al capitale e al debito.

Questo approccio è generalmente considerato il metodo di valutazione preferito per le proprietà produttive di reddito, perché riflette più da vicino il pensiero di investimento di acquirenti consapevoli.

Approccio di confronto delle vendite

L’approccio del confronto delle vendite si basa sul presupposto che un acquirente informato non pagherà per una proprietà più del costo di acquisto di una proprietà esistente con utilità simile. Per ottenere un valore sopportabile, i proventi della vendita della proprietà simile dovrebbero essere adeguati per riflettere le differenze tra i due beni. Sebbene gli investitori alberghieri siano interessati alle informazioni contenute nell’approccio di confronto delle vendite, di solito non utilizzano questo approccio per raggiungere le loro decisioni di acquisto finali. Fattori come la mancanza di dati di vendita recenti e i numerosi aggiustamenti che sono necessari spesso rendono discutibili i risultati di questa tecnica.

L’approccio di confronto delle vendite è particolarmente utile per fornire una gamma di valori indicati dalle vendite precedenti e per stabilire un indicatore della dinamica dei prezzi; tuttavia, l’affidamento a questo metodo al di là della definizione di parametri generali è raramente giustificato dalla qualità dei dati sulle vendite.

Approccio ai costi

L’approccio basato sul costo si basa sul presupposto che un acquirente informato non pagherà per una proprietà più del costo di costruzione di una proprietà nuova di zecca con utilità simile. Il valore si ottiene calcolando il costo corrente di sostituzione e sottraendo eventuali fattori di ammortamento, quali deterioramento fisico, obsolescenza funzionale ed economica. L’importo ammortizzato dovrebbe quindi essere aggiunto al valore del terreno, come se fosse sfitto e disponibile per raggiungere un valore totale stimato. L’approccio basato sul costo può fornire una stima affidabile del valore nel caso di nuove proprietà, ma quando gli edifici e altri miglioramenti invecchiano e iniziano a deteriorarsi, la conseguente perdita di valore diventa sempre più difficile da quantificare con precisione. Questo metodo è tuttavia utile per determinare il costo per entrare nel mercato o per valutare le proprietà più recenti.

Troviamo che gli acquirenti di alberghi più informati basano le loro decisioni di acquisto su fattori economici come il reddito netto previsto e il ritorno sull’investimento. Poiché l’approccio basato sul costo non riflette queste considerazioni relative al reddito e richiede una serie di stime di ammortamento altamente soggettive, a questo approccio viene attribuito un peso minimo nel processo di valutazione dell’albergo.

Esempio di valutazione utilizzando l’approccio della capitalizzazione del reddito

Come accennato in precedenza in questo articolo, l’approccio della capitalizzazione del reddito è generalmente il metodo di valutazione preferito per le proprietà che producono reddito. Diamo uno sguardo al seguente esempio di come derivare il valore di un’attività utilizzando l’approccio della capitalizzazione del reddito. La tabella 1 di seguito rappresenta il flusso di reddito di un asset.

Tabella 1. Flusso di reddito previsto

AnnoReddito netto (€)
1100.000
2200.000
3300.000
4400.000
5500.000
6600.000
7700.000
8800.000
9900.000
101.000.000

Inoltre, al fine di derivare il valore di un’attività utilizzando l’approccio della capitalizzazione del reddito, sarà necessario calcolare il valore attuale dei flussi di reddito futuri insieme ai proventi della vendita dell’attività. La tabella 2 di seguito rappresenta i parametri di valutazione utilizzati in questo esempio.

Valore prestito70%
Ammortamento10 anni
Termine10 anni
Tasso d'interesse12%
Tasso di capitalizzazione10%
Tasso di transizione1%
Quote o tasso rendimento azionario20%
Mutuo0.173050

Poiché sappiamo che sarà richiesto un debito per acquistare questo bene, possiamo dedurre che il valore di questo bene sarà la somma delle componenti del debito e del patrimonio netto:

Valore totale dell’attivo (V) = Valore dell’equità (E) + Valore del debito (D)

E = (1-M) V dove M = Rapporto prestito / valore

Se siamo in grado di calcolare il valore del capitale per l’attività, saremo in grado di calcolare il valore totale dell’asset. Sappiamo che il valore del capitale è la somma dei valori attuali dei redditi netti annuali al patrimonio netto e del valore attuale del flusso di cassa dalla vendita dell’attività.

(1-M) V = ∑ (De x 1 / Sn) + ((NI11 / Rr) – [b (NI11 / Rr)]) x1 / S10
Dove De = NI – (fx M x V)

Tabella 2. Parametri di valutazione

NI = reddito netto disponibile per il servizio del debitoDe = liquidità annua disponibile per il patrimonio netto
V = valoreb = Costi di transazione
M = rapporto prestito / valoren = Numero di anni nel periodo di proiezione
f = Costante ipotecariaRr = Tasso di capitalizzazione del terminale

Tabella 3 di seguito rappresenta tutti i calcoli necessari per soddisfare l’equazione di cui sopra.

Tabella 3.  Calcolo valutazione

AnnoReddito netto (€)Rendimento azionario 20% del fattore di scontoFlusso di cassa attualizzato
1100.000 X0.83333383333
2200.000 X0.694444138889
3300.000 X0.578704173611
4400.000 X0.482253192901
5500.000 X0.401878200939
6600.000 X0.334898200939
7700.000 X0.279082195357
8800.000 X0.232568186054
9900.000 X0.193807174426
101.000.000 X0.161506161506

Avendo tutti i dati di cui sopra possiamo riscrivere l’equazione e semplificarla per ottenere quanto segue:

(1-M) V = 1707955-0,507854 V + 1758796

0,807854 V = 3466751

V = 4 291 309

Abbiamo appena mostrato il valore del bene con i flussi di reddito previsti dalla Tabella 1 e i parametri di valutazione dalla Tabella 2.

È importante ricordare che l’esempio precedente utilizza numeri ipotetici e uno scenario di valutazione molto semplificato; tuttavia, la formula e la metodologia dell’approccio della capitalizzazione del reddito si applicheranno a qualsiasi attività effettiva. La sfida principale dietro una valutazione qualificata è ricavare tutti i dati necessari richiesti per la valutazione delle risorse dell’albergo e dovrebbero essere affidati a consulenti e professionisti dell’ospitalità.

Conclusione

I metodi di valutazione di cui sopra sono globalmente riconosciuti come i principali approcci alla valutazione delle attività alberghiere. Anche se il più rilevante di questi è l’approccio della capitalizzazione del reddito, un professionista considererà tutti e tre i metodi. L’approccio basato sul costo a volte indica il “costo di ingresso” in un particolare mercato, mentre l’approccio del confronto delle vendite normalmente fornirebbe un intervallo di valori per camera.

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